房屋租赁纠纷案例

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案情简介:史某租赁尹某门脸房一套,合同约定该房屋用于餐饮店,并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后,承租人史某开始装修,遭到小区多名业主和物业公司的阻拦,说市政府有明确规定,小区的底商不可以经营餐饮店,会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知,市政府确实有规定,说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则,办不了环评,也领不了营业执照。眼看经营无望,史某多次找到出租人尹某要求解除合同,返还合同款项,尹某拒绝。于是史某将尹某告上了法庭。

法律解析:本人作为原告承租人史某的代理人参与诉讼。庭审中,出租人的代理人认为,市政府的规定太隐蔽,虽然颁布,但长期压在领导的办公桌底下,没有其他人知道,出租人根本不知道有此规定的存在。另外,如果合同要解除,承租人也有过错,承租人在租赁房屋前应当对相关的法律风险进行充分的考虑和咨询,不能在签合同前什么都不管,而等到出问题了,全把责任推到出租人身上。

对此,作为原告承租人的代理人,我的答复是,首先,法律法规一经颁布,就推定全体公民都知晓,被告不能以自己不知道该法规免除自己的责任。其次,关于该合同解除的原因及产生的责任到底由谁来承担,到底是原告承担或是被告承担,或是双方按过错分担,不是某个人说了算,而是法律说了算,《民法典》(自2021年1月1日起实施)第708条规定明确规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,可见,在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途,属于出租人的义务,而不属于承租人。以上两点代理意见,法庭当庭予以采纳。

关于合同的解除问题,按照《合同法》第52条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

上述法条第五项规定,只有违反法律和行政法规的合同才是无效合同。而本案中,涉及到的违反条款既不是法律也不是国务院的行政法规,而仅仅是河北省政府的文件和廊坊市政府的文件。很明显,不能依据这两个文件对该合同提出无效的诉讼请求。于是,我们选择了主动解除。《合同法》94条第四款规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。我们认为出租人的违约行为不能实现合同目的,属于根本违约行为,据此,原告有权解除合同。接下来,顺利成章,我们找被告谈,被告不同意。我们就给被告发邮件,考虑到被告会拒收,我们直接在邮件的封面上注明“解除合同”字样。果然,被告拒收。可是,拒收说明你还是看到邮件了,只是主观上不想接收而已,说明邮件到达了,解除合同的通知送到了,合同解除了。

接下来,又考虑到被告有一项权利,即对解除合同的通知提出异议的权利。《合同法》第96条规定,“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据这项权利,如果被告接受了解除合同的通知邮件,不同意,他应该起诉我们,我们就省诉讼费了,如果不起诉我们,置之不理,最长三个月后,再提异议法院就不会受理了,当然这个时间可以由原告确定,例如给五天或七天。最后,被告一直没搭理我们,直到三个月后我们起诉他们,要求返还合同款项。这时候,被告代理人在庭上竟然还说看看一起把房子租出去,以减少损失。我明确告诉他,合同在去年10月28日已经解除了,租不租房子是你们自己的事儿,跟我们早都没关系了,被告听到后一脸的愕然!

此案近日宣判,我方胜诉。

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